Компенсация добросовестным собственникам

Поделиться

конституционный суд1Конституционный суд (КС) исправил практику взыскания из бюджета компенсации за потерю жилых помещений, которая предусмотрена ст. 31.1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Такая компенсация должна выплачиваться добросовестным приобретателям или собственникам, которые не могут истребовать недвижимость, независимо от вины регистрирующего органа. Однако суды зачастую исходили из обратного, считая эту выплату формой ответственности государства. Иными словами истцу зачастую необходимо было доказывать незаконность действий госорганов. Такое понимание ст. 31.1 Закона о госрегистрации КС признал неконституционным. Это решение позволит сделать российскую регистрационную систему более надежной. В КС обратились два жителя Мурманска. Они приобрели в 2010 году квартиру, которая через год была истребована бывшим собственником. О нарушении его прав при покупке квартиры заявители не знали. Суд взыскал с продавцов в их пользу стоимость квартиры. Однако в течение года решение так и не было исполнено. В такой ситуации ст. 31.1 Закона о регистрации прав на недвижимость позволяет добросовестным приобретателям получить «разовую компенсацию» за счет казны в сумме до 1 млн руб. Покупатели попытались добиться выплаты этой компенсации через суд, но им отказали. Мотивом стало то, что право на компенсацию возникает при незаконности действий регистрирующих органов, а она в данном случае доказана не была. КС, проверявший ст. 31.1 Закона о регистрации прав на недвижимость по жалобе покупателей, констатировал, что к такому выводу суды приходят «во многих случаях». Он, однако, является неверным, решил КС. Правильная трактовка сводится к следующему. Компенсация — это не вид ответственности государства за неправомерные действия, а особая гарантия частичного (в пределах 1 млн руб.) восстановления имущественного интереса потерпевших. Государство в этих случаях выступает как «публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны Российской Федерации собственникам жилого помещения, которые не могут его истребовать от добросовестных приобретателей, и добросовестным приобретателям, от которых было истребовано жилое помещение». При этом если собственник или приобретатель лишились имущества по вине регистрирующего органа, то государство должно нести полную ответственность. Сложившуюся неверную практику КС объяснил расплывчатостью формулировок закона. Статья о компенсации помещена в главу об ответственности. При этом сам термин «компенсация» может быть использован в нескольких значениях, в том числе и в смысле ответственности, предполагающей совершение государством правонарушения. Этой неопределенности можно было бы избежать, если бы правительство утвердило порядок выплаты компенсации, как того требует закон. Однако за 10 лет, прошедшие с момента появления ст. 31.1 в Законе о регистрации прав на недвижимость, этого так и не было сделано. В связи с этим КС признал противоречащей Конституции указанную статью в том смысле, как ее понимают суды. Данное решение позволяет повысить надежность системы регистрации прав на недвижимость. Государства при введении подобных систем зачастую берут на себя ответственность за их достоверность, гарантируя ее компенсацией в случае возникновения ошибок. Причем компенсация выплачивается независимо от вины государственного органа. После выплаты компенсации он может взыскать ее сумму с виновника. В России такой гарантии при создании системы регистрации прав на недвижимость в 1998 году не было предусмотрено. Она появилась в законе позже и в урезанном виде: только в отношении жилых помещений и только в размере не более чем 1 млн руб. Однако на практике даже ее получить было сложно из-за неверного понимания природы компенсации судами, на что нередко жаловались юристы, работающие в этой сфере.

Удачного вам бизнеса, Герасимов Денис для Бизнес ФМ Самара