Добросовестность приватизации

Поделиться

домВерховный суд (ВС) опубликовал новый обзор практики по искам органов власти к гражданам об истребовании жилья. По сравнению с обзором по тому же вопросу, принятым в октябре прошлого года, в новых разъяснениях смягчены критерии добросовестности приобретателей и более детально разобрано, в каких случаях они защищены исковой давностью. При этом в документе неоднократно подчеркивается, что недобросовестность приобретателя должен доказывать истец. Это позволит гражданам легче отбиваться от подобных исков. То, что к этой теме пришлось возвращаться во второй раз за два года, ВС объясняет сохраняющимися ошибками судов. Содержание разъяснений, действительно, более выгодно для приобретателей недвижимости, чем то, что говорил ВС чуть более года назад. Традиционная проблема в этой области — достаточно ли для признания покупателя добросовестным того, что он ознакомился с выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающей права продавца. Из прошлогодних разъяснений ВС следовало, что этого может быть недостаточно. Покупателю фактически рекомендовалось ознакомиться еще и «со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость», выяснить основания возникновения права у продавца. В свежем обзоре Президиум ВС уже об этом не говорит. В приведенных в нем примерах добросовестными признаются те приобретатели, которые ознакомились с выпиской из ЕГРП и осмотрели само жилое помещение. Впрочем, поскольку старые разъяснения не отменены, не ясно, изменил ли ВС свою позицию окончательно. С уверенностью можно сказать, что осмотр приобретаемой недвижимости — необходимый элемент поведения добросовестного покупателя. В обзоре приводится страшный пример, когда было доказано, что такого осмотра не было. При рассмотрении иска об изъятии квартиры у покупателя выяснилось, что уже после сделки в квартире обнаружили труп ее бывшего собственника «с признаками мумификации». Он умер не только до покупки квартиры ответчиком, но и до того, как ее приобрел продавец, решили суды. Поэтому слова в договоре с ответчиком о том, что тот осматривал квартиру, суды сочли ложным. Другой пример из обзора скорее курьезен. Из него следует, что недобросовестный приобретатель в принципе не принимал участия в покупке: не смотрел выписку из ЕГРП, не знакомился с правоустанавливающими документами, «условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал». Довольно подробно разобран вопрос о применении к требованиям публичных органов исковой давности. В обзоре подчеркивается мысль о том, что срок этот начинает течь с момента, когда о нарушении права органы власти узнали впервые. Если иск впоследствии предъявляет прокурор или другой орган власти, то для них исковая давность не течет с более позднего момента. Проблема обсуждалась этим летом при подготовке постановления Пленум ВС об исковой давности. Генпрокуратура просила записать, что для прокуроров идет отдельная исковая давность — с момента, когда они сами узнали о нарушении. Однако ВС с этим не согласился и сейчас подтвердил данную позицию. В последней части обзора отмечается, что при отказе в иске к добросовестному приобретателю органы власти не могут взыскать с него убытки от потери квартиры. Ответчиком по таким искам может быть только мошенник, из-за действий которого публичный собственник лишился недвижимости (например, он подделал документы для регистрации квартиры на себя).

Удачного вам бизнеса, Герасимов Денис, для Бизнес ФМ Самара